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Acheter dans le neuf
les atouts de la vente sur plan Le marché immobilier du logement neuf n'est pas épargné par les tensions inflationnistes. Pour autant, la situation du marché français n'est pas aussi tendue que dans d'autres pays. Selon certains observateurs, en sept ans, le prix du mètre carré aurait progressé de près de 174% en Irlande, de 120% en Espagne, de 116% en Grande Bretagne et de près de 55% aux Etats-Unis. A Londres, le mètre carré aurait augmenté de presque 20 % en 2003 et vaudrait pratiquement 15 000 €. A Paris, selon la note de conjoncture sur le marché immobilier neuf du 1er trimestre 2004 de l'ADIL 75 (Agence départementale d'information sur le logement), le prix du mètre carré a progressé de plus de 50 % en 4 ans. Il atteint maintenant 6 299 € alors qu'il était en moyenne de 4 161 € au1er trimestre 2000. Se décider aujourd'hui pour payer moins cher que demain? Telles sont en matière de coût, les constatations que tout candidat à l'acquisition d'une habitation neuve peut faire. Et ces diverses constatations donnent à réfléchir. La vente sur plan ne permettrait-elle pas d'acheter du neuf, moins cher que le neuf ? A supposer que la hausse des prix persiste, en achetant aujourd'hui un logement livrable dans 12 mois, un futur propriétaire peut espérer économiser jusqu'à 19 % (voir plus haut) par rapport au prix qu'il risquerait de devoir payer pour acquérir un logement comparable livré clé en main... En tout état de cause, pour ceux qui prennent aujourd'hui possession de leur logement acheté sur plan, la hausse soutenue des prix à pour conséquence de gommer une bonne part du surcoût inhérent aux constructions neuves lié aux labels dont elles sont assorties. Rappelons que ces labels garantissent l'emploi de matériaux de construction à haut niveau de fiabilité et la maîtrise des dépenses de consommation d'énergies. Le label QUALITEL est attribué en fonction des indications fournies par le maître d'œuvre, relativement à la conception technique de la construction. Il porte sur la lutte contre les nuisances sonores, l'isolation thermique et les économies d'énergies, la plomberie et la robinetterie, l'équipement électrique ainsi que les murs et la toiture. Quant au label QUALIBAT, créé à l'initiative de maîtres d'ouvrage, d'entrepreneurs et d'architectes, il fournit au client une information sur le sérieux de l'entreprise à laquelleil s'adresse. Pour arborer le label PROMOTELEC, le maître d'ouvrage adresse une demande d'attribution à la direction régionale Promotelec avant l'ouverture du chantier ou au début des travaux. Un accord préalable est délivré si la demande est conforme aux prescriptions du label. Ensuite, des contrôles sont réalisés en cours et en fin de chantier après que le maître d'ouvrage ait adressé une déclaration de fin de travaux à la direction régionale Promotelec. Le Label Confort Electrique de PROMOTELEC pour sa part, concerne les constructions de logements neufs ayant fait l'objet d'une étude thermique ayant permis de vérifier que les normes en matière d'installation électrique et d'isolation thermique sont respectées et que les déperditions thermiques sont inférieures de 10 % à la norme de référence prévue par la réglementation. Enfin, les matériaux estampillés NF (Norme Française) sont reconnus pour leur qualité. Ils sont produits et contrôlés en fonction des critères définis l'Association française de normalisation (AFNOR), chargée d'élaborer les normes françaises. Dans la construction, les matériaux sont certifiés par des bureaux spécialisés par type de produit. Tel est notamment le cas du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), du Centre technique du bois et de l'ameublement (CTBA) ou de l'Associationpour la certification des matériaux isolants (Acermi). Ces divers paramètres liés d'une part, à la connaissance de la conjoncture du marché et d'autre part, au niveau de qualité de la construction étant connus, les processus permettant de mener à bien l'acquisition d'un logement non encore construit diffèrent selon les cas. Pour un logement dans un programme collectif ou une maison faisant partie d'un programme de construction auprès d'un promoteur constructeur construit sur un terrain appartenant à ce dernier, on parle de vente en l'état futur d'achèvement ou de vente sur plan. Les parties communes et les parties privatives peuvent être régies soit dans le cadre d'une copropriété horizontale, par opposition à la copropriété verticale qui s'applique aux appartements, et la loi du 10 juillet 1960 sur la copropriétés'applique aux rapports entre les différents copropriétaires. Pour la construction d'une maison individuelle, il est question de la signature d'un contrat de construction de maison individuelle. Ici, le terrain appartient à un particulier et ce dernier peut faire appel à des prestataires de service. Deux types de contrats sont alors concevables. Le contrat de construction avec fourniture de plan ou le constructeur fournit lui-même le plan de la construction ou fait appel à un architecte et l'adapte à la convenance de l'acquéreur, et le contrat de construction sans fourniture de plan ou contrat allégé de construction de maison individuelle. Là, l'acquéreur propriétaire du terrain fournit les plans de la construction et confie à un constructeur les travaux de gros œuvre jusqu'à la mise hors d'eau et hors d'air. Un panachage contractuel est également envisageable. Lorsque le propriétaire du terrain décide de faire appel à plusieurs entreprises, un contrat d'entreprise doit être signé avec chacune d'entre elles, à charge pour lui de veiller à la bonne exécution de chacundes contrats. La signature du contrat de réservation et le versement dudépôt de garantie Avant de signer, une recommandation d'usage prévaut. Le partenaire constructeur doit donner des gages de fiabilité et doit justifier d'une assurance garantissant son activité et sa responsabilité. Ceci fait, le candidat acquéreur peut accomplir la première démarche, laquelle consiste en la signature d'un contrat de réservation. En signant ce premier document, le vendeur prend l'engagement de réserver un logement à l'acquéreur.En contrepartie, celui-ci verse un dépôt de garantie. Ce contrat doit être adressé au candidat acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception ou lui être remis par tout autre moyen, - en main propre contre récépissé ou par acte d‘huissier -, présentant des garanties équivalentes permettant de déterminer la date de remise ou de réception. A compter de la réception du contrat de réservation s'écoule un délai de renonciation de 7 jours pendant lequel le signataire du contrat peut se rétracter sans motif ni frais. Au-delà de cette période, l'acquéreur peut encore se désister par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, mais il perdra son dépôt de garantie sauf s'il invoque l'absence d'une des mentions obligatoiresprévues par la loi. Les mentions obligatoires du contrat de réservation Sous peine de pouvoir être dénoncé sans indemnité pour le vendeur, le contrat de réservation doit obligatoirement contenir la description détaillée du logement. Doivent être énoncés, la surface habitable, le nombre de pièces et les dépendances, une note technique décrivant la nature et la qualité des matériaux de construction, une liste des équipements collectifs et leurs conditions d'utilisation, le prix prévisionnel de vente et le cas échéant, les conditions de révision du prix qui ne peut intervenir que dans la limite de 70 % de l'indice BT 01 entre la date de la signature du contrat préliminaire et celle de la signature du contrat de vente. Dernières mentions déterminantes pour la validité du contrat de réservation, la date de la signature du contrat de vente définitif, le montant et les conditions des prêts que le vendeur s'engage éventuellement à obtenir pour le compte de l'acquéreur ; les conditions légales permettant au candidat acquéreur de se rétracter et de récupérer son dépôt de garantie doivent être explicitementmentionnées. Le montant du dépôt de garantie Au moment de la signature du contrat de réservation, le candidat acquéreur verse un dépôt de garantie. Cette somme est égale à 5% au maximum du prix prévisionnel de vente si le contrat de vente définitif doit être signé dans un délai d'un an. Si le délai prévu pour la signature du contrat de vente est de 1 à 2 ans, le montant du dépôt de garantie est plafonné à 2% au maximum du prix de vente. Au-delà de 2 ans, aucun dépôtde garantie ne peut être demandé. Versé sur un compte spécial ouvert au nom du candidat acquéreur dans un établissement de crédit ou chez un notaire, le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé par le vendeur avant la signature du contrat de ventedéfinitif. Se rétracter sans pénalité Les motifs que le candidat acquéreur peut invoquer pour renoncer à son projet sans pénalité, sont prévus par la loi. Tel est le cas lorsque le vendeur ne respecte pas la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif ou lorsque le prix de vente est supérieur d'au moins 5% au prix prévisionnel, éventuellement révisé selon les dispositions prévues au contrat préliminaire. Il en est de même si les crédits sollicités pour le financement de l'acquisition ne sont pas obtenus ou si le montant des prêts que le vendeur s'est engagé à obtenir pour le compte de l'acquéreur est inférieur de 10% à ce qui était prévu dans le contrat de réservation. Enfin une dernière cause de rétractation est prévue par la loi lorsque le logement décrit dans le contrat de vente ne correspond pas aux énonciations du contrat de réservation et que les différences constatées diminuent de plus de 10% la valeur du logement. Cette même règle vaut également si l'un des équipements promis n'est pas réalisé. En pratique, le candidat qui renonce à l'achat d'un logement pour un motif légal ou contractuel doit adresser une demande de remboursement du dépôt de garantie par lettre recommandée au vendeur et à l'organisme auprès duquel le dépôt a été effectué. Le remboursement intégral doit dès lors intervenir dans un délai maximum de 3 mois à compter de la date de la demande de remboursement. Adéfaut de renonciation, la vente définitive peut intervenir. L'achat sous condition suspensive d'obtention d'un crédit Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement doit contenir différentes clauses obligatoires. A défaut, l'acquéreur peut en demander l'annulation en justice avant l'achèvement des travaux. Ainsi, lorsque le contrat de vente indique que le prix doit être payé à l'aide d'un prêt, une condition suspensive d'obtention de prêt(s) doit être stipulée. Rappelons l'importance de cette clause qui permet, lorsque l'acquéreur n'obtient pas son crédit, que toute les sommes versées d'avance lui soient intégralement remboursées sans retenue ni indemnité. Lorsque l'acquéreur finance son projet sans crédit, il doit rédiger de sa propre main, une clause selon laquelle il reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra se prévaloir de la loi sur le crédit immobilier. A défaut de cette indication, le contrat est considérécomme conclu sous la condition suspensive de l'obtention des prêts. L'intervention du notaire et la signature du contrat de vente en l'étatfutur d'achèvement Comme il est d'usage en matière immobilière, le contrat de vente est signé devant un notaire. Afin de permettre à l'acquéreur de vérifier que le contrat définitif de vente est conforme au contrat de réservation, le contrat de vente doit lui être remis au moins un mois avant la signature afin, le cas échéant, de lui permettre d'exercer sa faculté de rétractation dans les conditions évoquées au paragraphe précédent. Après quoi, survient l'étape de la signature du contrat de vente en l'étatfutur d'achèvement (VEFA). La signature du contrat de vente en l'état futur d'achèvement implique la conséquence suivante. L'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions déjà édifiées par le promoteur et s'engage à payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Dès lors, comme tout propriétaire, le signataire assume tous les risques au fur et à mesure de l'édification du logement et une assurance incendie et responsabilité civile doit donc être souscrite. Le vendeur, quant à lui, reste maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. Il dirige les opérations de construction et gère les relationsavec les architectes et les entreprises. Le descriptif du logement et les délais de livraison Le contrat de vente définitif doit contenir une description exacte et détaillée du logement. Ainsi, le plan, le nombre et la surface des pièces, les éléments d'équipements individuels, la nature et la qualité des matériaux du logement doivent être précisés en annexes du contrat dans un devis descriptif. La nature, le mode d'exécution des ouvrages ainsi que les caractéristiques techniques des équipements utilisés doivent figurer dans une notice descriptive conforme à un modèle typeagréé par arrêté ministériel. De même, lorsque le logement fait partie d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles, le contrat de vente doit préciser la situation exacte du logement dans l'immeuble ou l'ensemble d'immeubles, la liste détaillée des équipements collectifs ainsi que leurs conditions d'utilisation. Doivent également être annexées au contrat ou figurer dans un document consultable chez le notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble. En outre, un exemplaire du règlement de copropriété doit être communiqué à l'acquéreur avant la signature du contrat. Enfin, si le logement est situé dans un lotissement, l'arrêté autorisant le lotissement et le cahier des charges doivent être annexés au contratde vente.
Les frais de notaire dans le neuf : explications Lorsqu'un particulier achète un logement neuf, le notaire chargé de la transaction récupère 19,6 % du prix... et les reverse à l'état. En effet, le vendeur d'un logement neuf acquitte la TVA au taux précité. En contrepartie, les droits de mutation payables par l'acquéreur sont beaucoup moins lourds que dans l'ancien. On parle de frais de notaire réduits qui avoisinent 2,5 à 3 % du prix de l'acquisition alors qu'ils sont de 7 à 9 % dans l'ancien. Cette différence tient au fait que dans le neuf, l'acheteur ne paye ni les droits d'enregistrements ni la taxe départementale ou communale. Il s'acquitte uniquement de la taxe de publicité foncière (0,615 % du prix d'achat hors taxes), des émoluments du notaire, des frais de formalité et des frais divers (actes d'état civil, extraits du cadastre, timbres fiscaux, salaire du conservateur des hypothèques égalà 0,10 % du prix) . TVA pas TVA ? Cette particularité de notre régime fiscal entraîne la conséquence suivante. L'acquéreur d'un logement acheté neuf, s'enrichit mécaniquement de 19,6 % lorsqu'il revend son bien au terme de ce fameux délai de 5 ans. Le régime fiscal qui lui est applicable est celui des transactions dans l'ancien, lequel implique les conséquences suivantes. Le vendeur n'est plus redevable de la TVA, tandis que l'acquéreur paye les fraisde notaires classiques (8 à 10 % du prix de l'acquisition). Les transactions soumises aux frais de notaire réduits : La première mutation d'un bien immobilier neuf qui intervient dans un délai de 5 ans suivant son achèvement est soumise à la TVA de 19,6 % à la charge du vendeur. En contrepartie, l'acquéreur bénéficie de frais réduits. Signalons que ce régime s'applique également, indépendamment du nombre de transactions, lorsque des mutations antérieuresn'ont eu lieu qu'entre marchands de biens.
Faire construire une maison INDIVIDUELLE Pour faire construire une maison individuelle, il convient d'abord d'être propriétaire du terrain sur lequel l'édification sera faite et de s'adresser ensuite à un constructeur de maison individuelle. Celui-ci peut se charger d'élaborer le plan de la future maison qui en tout état de cause, doit être conforme aux règles d'urbanisme. (Le Conseil d'Architecture d'Urbanisme et de l'Environnement (CAUE), délivre les renseignements relatifs à ces différentes questions). Une fois le constructeur choisi, il est indispensable, dès avant l'ouverture du chantier, de souscrire une assurance dommage-ouvrage et de veiller à ce que le prestataire de service choisi possède une assurance de responsabilité professionnelle, une assurance de responsabilité décennale et une garantie de livraison. Cette dernière assurance permettant l'achèvement des travaux en cas de défaillancedu prestataire retenu. De façon similaire à la VEFA, le contrat de construction de maison individuelle doit être adressé à son client en recommandé par le constructeur. A compter de la réception du contrat, le signataire peut renoncer à son engagement, par lettre recommandée, dans un délai de 7 jour. Les sommes versées lors de la signature du contrat devant lui êtreintégralement remboursées sans pénalité. La signature du contrat de construction de maison individuelle. Faute de renonciation dans le délai de sept jours précité, le contrat ne peut être annulé que si l'une des conditions suspensives prévues ne se réalise pas. Le signataire du contrat à donc tout intérêt à suivre et contrôler l'exécution des travaux. Ce faisant, et avec l'accord de celui qui fait construire, le banquier verse les fonds à l'entrepreneur, à chaque stade des travaux,selon les modalités prévues. En cours de chantier, le projet peut être modifié. Cela suppose l'accord du constructeur puis la signature d'un avenant au contrat qui fixe les conditions financières et techniques de la réalisation des modifications. Si un retard de livraison ou l'arrêt des travaux survient, le constructeur doit être mis en demeure de livrer l'immeuble ou d'exécuter les travaux. L'organisme qui a donné la garantie de livraison doit êtreinformé de ces incidents. En matière de construction de maison individuelle, les demandes de modifications sont régies par la règle suivante. Une fois le plan arrêté et convenu avec le propriétaire, aucune augmentation de prix ne peut être demandée par le maître de l'ouvrage, si les modifications qui justifient le changement de prix n'ont pas été autoriséespar écrit par le propriétaire. L'échelonnement du paiement du prix Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement implique l'obligation pour l'acquéreur de payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Signalons que lorsque la vente est conclue sous conditions suspensives, aucun versement ne peut être réclamé tant que celles-ci ne sont pas réalisées. Lorsque les conditions sont réunies, l'acquéreur verse une première somme représentant ses droits sur le sol et sur les constructions éventuellement déjà existantes dès la signature du contrat de vente. Ensuite, les paiements ultérieurs interviennent en fonction de l'étatd'avancement de la construction. Soit : · 35 % à l'achèvement des fondations, · 70 % à la mise hors d'eau (installation de la toiture), · 95 % à l'achèvement de l'immeuble. · Le solde de 5 % doit être payé lors de la remise des clés, sauf si des réserves justifiées sontémises lors de la livraison. Ceci étant, l'engagement de l'acquéreur est bien réel. D'ailleurs des sanctions sont prévues en cas de non-respect de l'échelonnement des paiements. Les pénalités sont applicables mais elles ne peuvent pas dépasser 1% du montantà verser par mois de retard.
La révision du prix La révision du prix ne peut avoir lieu que dans des limites fixées par la loi. La révision est en effet limitée à une variation de 70% au plus de l'indice BT01 publié mensuellement au JO, entre la date de la signature du contrat et la date de paiement de chaque acompte. L'indice pris en compte est le dernier publié au jour de la signature du contrat de vente. La révision se fait au fur et à mesure des versements correspondant aux étapes d'avancement des travaux (achèvement des fondations, mise hors d'eau et achèvement des travaux). Attention : si la clause de révision du prix de vente n'estpas incluse dans le contrat, le prix ne peut pas être modifié. L'achèvement des travaux et la réception du logement L'achèvement de la construction doit être constaté dans un document écrit. Il peut s'agir soit de la déclaration certifiée par un professionnel de la construction, soit de la constatation faite par une personne désignée parle tribunal ou figurant sur une liste établie par l'administration. L'achèvement des travaux peut également être constaté par le notaire en cas d'accord entre le vendeur et l'acheteur. Une fois le logement achevé, survient l'étape de la réception, phase cruciale du processus de construction. Définie comme “ ... l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est en tout étatde cause prononcée contradictoirement ”. Le plus souvent, la réception est matérialisée par la remise des clefs après vérification de la bonne exécution des travaux et de leur conformité avec ce qui était prévu dans le contrat de vente définitif. Moment capital dans l'édification du logement, elle constitue le point de départ des garanties légales (voir plus loin). La visite du logement doit être faite avec la plus grande attention. Les travaux doivent être réalisés conformément aux plans et aux notices descriptives du contrat. Le fonctionnement des fenêtres, de l'installation électrique, du chauffage, de la production d'eau, etc., doit être scrupuleusement vérifié et les anomalies de fonctionnement éventuellement consignéesdans le procès verbal de réception. Or, c'est une particularité de la vente sur plan, la réception du logement a lieu entre les entrepreneurs et le vendeur et non l'acquéreur. L'acquéreur ne contrôle lui-même l'achèvement des travaux qu'à la livraison du logement, moment pendant lequel il peut se faire assister par un professionnel du bâtiment. Dans un immeuble collectif la livraison des parties communes doit intervenir entre le vendeur et le syndic provisoire représentantle syndicat de copropriété.
La réception sans réserve En l'absence de désordre et de défaut de conformité, le procès-verbal est signé sans réserve. Il n'en demeure pas moins, en cas d'achat d'un logement sur plan, que le nouveau propriétaire dispose d'un délai d'un mois pour notifier au vendeur les désordres non mentionnés lors de la livraison. Ces réserves doivent être notifiées par écrit en adressant une lettre recommandée avec accusé de réceptionau professionnel concerné. La réception avec réserves En cas de vices de construction, ceux-ci sont consignés dans le procès-verbal de réception et un délai de réparation est déterminé, par écrit, avec les entreprises. Pendant ce temps et pour un logement achetésur plan, une somme maximale de 5 % est consignée. Bon à savoir : dès lors que les réserves sont consignées dans un procès verbal de réception, le constructeur et/ou le vendeur ne peuvent pas refuser de remettre les clés à l'acquéreur. En cas de refus abusif,le juge des référés doit être saisi. Le refus de réception Si les travaux prévus ne sont pas exécutés, la construction est considérée comme inachevée et la réception peut être refusée. La date de réception est alors reportée soit à l'amiable, soit judiciairement par le juge des référés à qui l'acquéreur demande de fixer la date d'achèvement des travaux. Il s'agit toutefois d'une situation extrême souvent évitée grâce aux multiples garanties dont bénéficie l'acquéreurd'un logement en VEFA. Les particularités du Contrat de construction de maisonindividuelle (CCMI) Le contrat de construction de maison individuelle est strictement réglementé afin que l'information et la protection du client soit la plus complète possible. Dans ce contrat, doivent figurer notamment les conditions suspensives dont l'exécution est indispensable pour permettre la réalisation de la construction. Ces clauses sont relatives à la qualité de propriétaire du terrain, à l'obtention éventuelle des crédits nécessaires au financement, à l'obtention du permis de construire et à la souscription de l'assurance dommages-ouvrage. Enfin, le constructeur doit impérativement être titulairede la garantie de livraison. Le contrat de construction doit prévoir le remboursement de toutes les sommes préalablement versées et la nullité du contrat lorsque ces différentes conditions ne sont pas réalisées à une date prévue contractuellement ou au plus tard à la date d'ouverture du chantier. L'ensemble des travaux indispensables à l'implantation, l'adaptation au sol et à l'utilisation de la maison ainsi que les travaux de raccordements à l'égout et aux autres réseaux publics doivent être décrits dans le plan et la notice descriptive des travaux. Lorsque les travaux indispensables ne sont pas inclus dans le prix, les frais qu'ils représentent doivent être indiqués dans la notice. A compter de la signature du contrat, l'exécution du contrat peut être demandée au constructeur, au prix indiqué, dans un délai de quatre mois. La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ainsi que, le cas échéant, les conditions de la révision du prix doivent être mentionnées. Le prix global de la construction doit naturellement être précisé. Ce prix doit inclure les taxes dues par le constructeur, le coût du plan, celui de la garantie de livraison et éventuellement celui de la garantie de remboursement et les frais d'études du terrain ainsi que les frais liés aux travaux indispensables à l'implantation. Comme en cas de vente sur plan, le paiement du prix dans le CCMI est parfaitement réglementé. Sous peine de sanctions pénales, aucun versement de prix ne doit être fait avant la date de signature du contrat. Les versements anticipés de prix sont également interdits, à l'exception du paiement d'un dépôt de garantie égale au maximum à 3% du prix de la construction. Ce dépôt doit être versé sur un compte indépendant, indisponible et insaisissable et doit être restitué sur simple justificationd'une demande de prêt. Lors de l'ouverture du chantier, la somme versée ne doit pas dépasser 15% du prix ainsi répartis : 5% à la signature du contrat, 5% à la délivrance du permis deconstruire et 5% à l'ouverture du chantier. Après le commencement du chantier, le prix doit être versé, à hauteur de 25% lors de l'achèvement des fondations, 40% lors de l'achèvement des murs, 60% lors de la mise hors d'eau puis 75% à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air (pose des fenêtres et portes), 95% lors de l'achèvement des travaux. Le paiement du solde intervient lors de la réception selon les modalités définies au paragraphe achèvement des travaux et paiementdu solde. Signalons que le constructeur bénéficiaire d'une garantie de remboursement accordé par un établissement de crédit ou une société d'assurance peut exiger des paiements prévus avant l'ouverture du chantier à hauteur de 5 % à la signature du contrat et de 10 % lors de la délivrancedu permis de construire. Les garanties de la vente en état futur d'achèvement Le risque de non-achèvement de la construction, lié généralement à la faillite du constructeur, et par suite, de la non-restitution par le vendeur des sommes versées par l'acquéreur est bien présent. La loi oblige le vendeur à apporter une garantie spécifique. Celle-ci peut consister soit en une garantie d'achève;ment, soit en une garantie deremboursement. La garantie de remboursement La garantie de remboursement est une convention selon laquelle une tierce-personne (la caution) s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur, au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d'achèvement. Dans les autres cas de résolution, cette garantie ne s'applique pas. En outre, seul le remboursement des versements effectués est garanti, à l'exclusion des frais, pénalités ou dommages-intérêts éventuellement dus par levendeur. De fait, cette garantie est peu pratiquée. La garantie d'achèvement La garantie d'achèvement consiste en l'engagement d'avancer ou de payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble à construire. Cette garantie s'applique notamment en cas de redressement ou de liquidation judiciaire du constructeur et permet de financer l'achèvement des travaux conformément au permis de construire. Comme la garantie de remboursement, elle prend fin lors de la déclaration d'achèvement des travauxet de l'attestation de conformité au permis de construire. L'ACHEVEMENT DES TRAVAUX ET LE PAIEMENT DU SOLDE DANS LE CADREDU CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE Une fois les travaux terminés, la réception de la maison intervient. L'assistance d'un professionnel est vivement conseillée car il sera en mesure de donner le change au constructeur (ou à défaut engagera sa responsabilité...). Dans ce cas, en l'absence de désordre apparent, le solde du prix doit être payé. Si des désordres apparaissent, ils doivent être soigneusement consignés dans le procès-verbal de réception et le solde du prix, soit 5 % maximum du coût global de l'opération, est bloqué jusqu'à la remise en ordre des désordresconstatés. Lorsque la réception a lieu sans l'assistance d'un professionnel du bâtiment, le propriétaire bénéficie d'un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour signaler par lettre recommandée les désordres apparents éventuels. Si aucun désordre n'apparaît avant l'expiration de ce délai, le solde du prix doit être versé. Sinon, comme précédemment, 5 % maximum du prix seront consignés jusqu'à la réparationdes désordres signalés. Les garanties liées à la conclusion d'un CCMI Le constructeur doit certaines garanties. Il en est ainsi de la garantie des vices apparents qui permet au maître de l'ouvrage d'obtenir du constructeur qu'il remédie, à ses frais, aux vices de construction visibles le jour de la réception et ceux apparus 8 jours après celle-ci. A cette garantie, s'ajoute l'obligation pour le constructeur de souscrire une assurance responsabilité civile. Pendant dix ans, l'acheteur est garanti contre les vices et les défauts de solidité de l'ouvrage. Il bénéficie pendant 2 ans de la garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement et pendant un an de la garantie de parfait achèvement. Signalons enfin la garantie de livraison qui s'applique aux absences dans la construction et aux malfaçons. Cette garantie commence à courir au moment de l'ouverture du chantier et s'achève à la réception des travaux constatée par écritou judiciairement. La garantie d'achèvement spécifique aux maisons individuelles Lorsque la vente porte sur une maison individuelle, l'article R 261-19 du code de la construction et de l'habitation prévoit une garantie particulière. En cas de défaillance du vendeur, l'acquéreur peut faire achever les travaux par un tiers, sans dépasser le prix global prévu. Pour fonctionner, cette garantie suppose que les fondations soient achevées et que les versements prévus n'excèdent pas 20% du prix total lors de l'achèvement des fondations (35% dans le cas général), 45% à la mise hors d'eau (au lieu de 70%) et 85% à l'achèvement (au lieu de 95%). Lorsque la maison fait partie d'un ensemble de plus de vingt maisons et lorsque son utilisation implique celle d'équipements extérieurs communs, cette garantie spécifique est subordonnée à la réalisation préalable des équipementsnécessaires à l'utilisation de la maison vendue. LES GARANTIES APRES LA RECEPTION La garantie de parfait achèvement s'applique pendant un an après la réception. Elle oblige l'entrepreneur à réparer tous les désordres mentionnés au moment ou pendant l'année qui suit la réception. Un délai d'exécution des travaux de réparation doit alors être fixé. En cas de difficulté, il convient de mettre l'entrepreneur en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Faute de réaction, le tribunal de grande instance saisi en référé peut donner l'autorisation de faire exécuter les travaux par une autre entreprise, aux frais de l'entrepreneurdéfaillant. Le respect des normes d'isolation phonique Des normes minimales doivent être respectées en matière de protection contre le bruit. Si tel n'est pas le cas, les travaux nécessaires pour atteindre le minimum réglementaire (remise aux normes) sont à la charge de l'entrepreneur pendant un an après la réception de l'ouvrage car l'isolation phonique du bâtiment est couverte par la garantie de parfait achèvement. Le cas échéant, la garantie décennale peut être sollicitée (via la dommage ouvrage) si les défauts d'isolation phoniques sont tels qu'ils rendent le logementimpropre à sa destination. Pendant deux ans à compter de la réception, la garantie biennale de bon fonctionnement s'applique aux éléments d'équipements, c'est-à-dire aux élé­ments d'équipement qui peuvent être démontés sans détériorer le bâtiment (par exemple les portes,équipements ménagers, radiateurs, etc.). Pendant dix ans, la garantie décennale couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage et des éléments d'équipement indissociables ou qui rendent le logement impropre à sa destination (défectuosité du toit, infiltrations d'eau, défaut de solidité des murs et des fondations). Sont également pris en charge par cette assurance, les désordres provenant d'un vice du sol qui compromettent la solidité del'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
La garantie des vices apparents Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu de garantir les vices de construction apparents à la réception des travaux, et ce pendant un délai d'un mois à compter de la prise de possession de l'ouvrage par l'acquéreur. Cette garantie couvre toutes les défectuosités de réalisation dès lors que le vice peut être décelé par un non professionnel de la construction (vice apparent). L'acquéreur dispose d'un délai d'un mois après la livraison pour signaler les vices apparents de construction, par lettre recommandée avec accusé de réception et d'un délai de 13 mois à compter de la date de la livraison pour agir en justice. Si le vendeur n'effectue pas les travaux nécessaires, l'acquéreur peut obtenir une diminution du prix ou une résolution de la vente assortie éventuellement de dommages et intérêts. La garantie de conformité Les caractéristiques du logement livré doivent être conformes avec celles énoncées à la commande, l'acheteur étant en droit de refuser une chose différente. La conformité est appréciée par rapport au contrat de vente et à ses annexes, et ce, quelle que soit l'importance des défauts. En cas de non-conformité, l'acquéreur peut exiger la mise en conformité du logement si celle-ci est possible, soit demander la résolution du contrat assortie éventuellement de dommages et intérêts dans le cas contraire. En principe, cette action peut être exercée pendant 30 ans à compter de la réception, que le vice soit apparent ou caché. Cependant, cette garantie peut être écartée par une clause du contrat de vente ayant pour effet de décharger le vendeur des défauts de conformité non signalés dans le mois qui suit la prise de possession. Toutefois, une telle clause serait réputée non écrite si elle visaitles défauts non apparents. La multirisque habitation Rappelons pour mémoire, l'importance de la souscription d'un contrat multirisque habitation. A compter de la livraison du logement, l'acquéreur est tenu pour responsable des accidents, incendieset dégâts des eaux notamment, qui peuvent survenir. Les autres solutions contractuelles pour faire construire une maisonindividuelle Le contrat de service, le contrat de louage d'ouvrage ou le contratd'entreprise : Un particulier propriétaire d'un terrain, peut confier la construction de sa maison à différentes entreprises. Pour que la réglementation du contrat de construction individuelle ne s'applique pas, il doit fournir le plan de construction et aucune des entreprises sélectionnées ne doit accomplir l'intégralité des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau (couverture) et hors d'air. Un contrat distinct doit être signé avec chacune des entreprises intervenant sur le chantier. La gestion du contrat d'entreprise peut être contrôlée par un maître d'œuvre. Cet intermédiaire, architecte professionnel ou non, établit les plans et élabore les documents techniques, mais ne se charge pas de l'exécution des travaux. Il coordonne les travaux et conseille le maître de l'ouvrage (le particulier) dans le choix des entreprises, avec, comme mission essentielle, de ne pas dépasser une enveloppe budgétaire pré-définie. (source seloger.fr/)
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